Il contratto preliminare e la proposta di acquisto<\/p>\n\n\n\n
Il contratto preliminare di compravendita, definito abitualmente \u201ccompromesso\u201d, \u00e8 un contratto con cui venditore e acquirente rispettivamente si impegnano a vendere e ad acquistare un immobile. Con il contratto preliminare non avviene ancora il trasferimento della propriet\u00e0, ma si tratta comunque di un impegno legalmente vincolante, che non consente a una delle parti di tirarsi indietro senza il consenso dell\u2019altra parte (a meno che ci\u00f2 non sia espressamente previsto nel contratto). Non \u00e8 obbligatorio stipulare un contratto preliminare: potremmo anche fare subito il contratto definitivo. Di solito, per\u00f2, le parti preferiscono formalizzare l\u2019accordo raggiunto (un impegno verbale non avrebbe valore legale), e prendersi un po\u2019 di tempo prima del rogito. L\u2019acquirente pu\u00f2 aver bisogno di tempo per ottenere il mutuo, o svincolare le somme necessarie al pagamento del prezzo. Il venditore pu\u00f2 aver bisogno di tempo per liberare la casa, specialmente se deve traslocare, e la nuova casa non \u00e8 ancora pronta. Ci\u00f2 che scriviamo nel contratto preliminare sar\u00e0 riportato anche nel contratto definitivo, senza possibilit\u00e0 di ripensamenti, e potr\u00e0 essere modificato solo con l\u2019accordo della controparte, quindi dobbiamo fare molta attenzione prima di firmare. Nel compromesso dobbiamo descrivere dettagliatamente l\u2019immobile (con i dati catastali), specificare la situazione degli impianti, indicare il prezzo e le modalit\u00e0 di pagamento, i tempi di consegna e la data entro cui deve essere stipulato il contratto definitivo di compravendita. Se l’acquirente ha intenzione di finanziare l’acquisto con un mutuo bancario, \u00e8 opportuno condizionare il contratto preliminare all’effettiva concessione del prestito. Tutto questo vale anche per la proposta irrevocabile di acquisto, che inizialmente vincola solo l’acquirente, ma se accettata dal venditore si converte automaticamente in un contratto preliminare, nel momento in cui l’accettazione viene comunicata al proponente. Ricordiamo infine che in caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste regole particolari per la redazione del compromesso, che risulta molto pi\u00f9 complicato. Il vostro notaio di fiducia vi fornir\u00e0 tutte le indicazioni necessarie. La trascrizione del contratto preliminare Il contratto preliminare pu\u00f2 essere una semplice scrittura privata, firmata dalle parti, ma pu\u00f2 anche essere autenticato dal notaio, assumendo tutt\u2019altro valore. Il contratto preliminare autenticato dal notaio, oltre a essere registrato all\u2019Agenzia delle entrate, \u00e8 anche trascritto nei Registri Immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dell\u2019acquisto dell\u2019immobile. Non \u00e8 pi\u00f9 soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente si dice che \u00e8 \u201copponibile nei confronti dei terzi\u201d). Ci\u00f2 significa che il promittente venditore non potr\u00e0 vendere l\u2019immobile a qualcun altro, n\u00e9 concedere un\u2019ipoteca sull\u2019immobile, n\u00e9 costituire una servit\u00f9 passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un\u2019ipoteca sull\u2019immobile promesso in vendita, n\u00e9 pignorarlo. Dal momento della trascrizione del compromesso, l\u2019immobile \u00e8 \u201criservato\u201d al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti. Ricordiamo per\u00f2 che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare. <\/p>\n\n\n\n
I vantaggi della trascrizione <\/p>\n\n\n\n
La trascrizione del contratto preliminare offre numerosi vantaggi per l\u2019acquirente. Anzitutto, dal momento della trascrizione l\u2019acquirente non corre pi\u00f9 il rischio che l\u2019immobile sia venduto ad altri, che sia pignorato o che siano iscritte ipoteche, anche contro la volont\u00e0 del venditore, per suoi debiti o pendenze fiscali (oggi \u00e8 piuttosto frequente l\u2019iscrizione di ipoteche da parte di Equitalia, che rappresentano un ostacolo al contratto definitivo se il compromesso non \u00e8 stato trascritto). L\u2019intervento del notaio nella fase preliminare consente di evidenziare subito gli eventuali problemi che altrimenti emergerebbero solo dai controlli eseguiti prima del contratto definitivo. Il notaio esegue tutti i controlli sul venditore, per verificare che sia l\u2019effettivo proprietario dell\u2019immobile (anche per quanto riguarda il diritto di famiglia) e sull\u2019assenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole. Inoltre acquisisce la documentazione sulla situazione urbanistica dell\u2019immobile (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilit\u00e0, etc.), le planimetrie e la documentazione catastale, e se necessario pu\u00f2 suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia. In questa sede, inoltre, possono essere affrontati i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione. La trascrizione del compromesso garantisce anche un privilegio speciale sull\u2019immobile per le somme dovute dal venditore all\u2019acquirente (per esempio la restituzione dell\u2019acconto o del doppio della caparra), quindi se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, l\u2019acquirente \u00e8 garantito da un meccanismo simile all\u2019ipoteca. La trascrizione del contratto preliminare, infine, elimina il rischio che una formalit\u00e0 pregiudizievole sia trascritta o iscritta dopo la stipula dell\u2019atto di compravendita, nei tempi tecnici che intercorrono prima della sua trascrizione nei Registri Immobiliari. La trascrizione del contratto preliminare \u00e8 sicuramente opportuna quando l\u2019acquirente versa una caparra o un acconto di una certa entit\u00e0, oppure quando deve trascorrere un certo periodo di tempo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo, e quando il venditore svolge attivit\u00e0 d\u2019impresa, soggetta al rischio di fallimento o di azioni di terzi, o comunque si ha motivo di temere azioni da parte dei creditori del venditore. E\u2019 comunque consigliabile quando si tratta di operazioni immobiliari di grande rilevanza (per esempio l\u2019acquisto di aziende agricole o immobili di pregio). Nelle altre ipotesi, l\u2019opportunit\u00e0 della trascrizione pu\u00f2 essere valutata con l\u2019assistenza del notaio di fiducia. Il costo della trascrizione Per ottenere tutti questi vantaggi, l\u2019acquirente pu\u00f2 avere interesse a sostenere il costo della trascrizione del contratto preliminare. La trascrizione del compromesso comporta l\u2019applicazione dell\u2019imposta ipotecaria di 200 euro, della tassa di trascrizione di 35 euro e della tassa archivio, proporzionata al valore ma comunque di pochi euro. L\u2019imposta di registro \u00e8 la stessa che dovremmo pagare per il compromesso sottoscritto non autenticato, perch\u00e9 la registrazione \u00e8 sempre obbligatoria. Le spese per le visure ipotecarie e catastali devono essere anticipate al momento della firma del compromesso, ma le pagheremmo comunque al momento del contratto definitivo. Il costo di un contratto preliminare autenticato dal notaio e trascritto nei Registri Immobiliari \u00e8 dunque ampiamente compensato dai suoi vantaggi in termini di sicurezza.<\/p>\n\n\n\n
Acconto e caparra <\/p>\n\n\n\n
Alla firma del compromesso l’acquirente consegna al venditore una somma di denaro, che pu\u00f2 essere qualificata in diversi modi. A volte si parla di acconto, quindi di una somma da imputare al prezzo concordato, che deve essere restituita se per qualsiasi motivo non si arriva al rogito definitivo. Se invece si parla di caparra, allora si deve intendere come caparra confirmatoria. La differenza \u00e8 che in caso di inadempimento dell’acquirente (cio\u00e8 di un rifiuto di acquistare) la caparra pu\u00f2 essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito, mentre se inadempiente \u00e8 il venditore (che si rifiuta di vendere) l’acquirente pu\u00f2 chiedere la restituzione del doppio della caparra versata. La parte non inadempiente ha per\u00f2 il diritto di chiedere l’esecuzione del contratto, anche davanti al giudice, se non si accontenta di trattenere la caparra o ottenere il doppio. La caparra confirmatoria ha la funzione di vincolare maggiormente le parti al rispetto dell’impegno assunto, ma normalmente non dovrebbe essere di ammontare troppo elevato. C’\u00e8 anche una terza possibilit\u00e0, la caparra penitenziale, che attribuisce a una delle parti (o a entrambe) il diritto di recedere dal contratto perdendo la caparra o restituendone il doppio. In questo caso, dunque, non si verifica un inadempimento, perch\u00e9 \u00e8 previsto fin dall’inizio che una delle parti (o entrambe) possa ripensarci, ed \u00e8 gi\u00e0 stabilito quanto coster\u00e0 cambiare idea. La caparra, per essere considerata penitenziale, deve essere espressamente definita tale nel compromesso. Le tasse sul contratto preliminare Il contratto preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla firma, ed \u00e8 soggetto all’imposta di registro in misura fissa (200 euro) indipendentemente dal prezzo della compravendita. Sono per\u00f2 dovute imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra. Sull’acconto si applica l’imposta di registro del 3%, che potr\u00e0 essere detratta dall’imposta dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 200 euro dell’imposta fissa, che non si pu\u00f2 mai recuperare). Se la vendita \u00e8 soggetta a Iva, invece, anche per l’acconto si emette fattura applicando l’Iva, con la stessa aliquota prevista per il prezzo (4% per la prima casa, 10% per le seconde case, 21% per le case di lusso). Sulla caparra si applica sempre l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,50%, anche per gli atti soggetti a Iva. Anche l’imposta di registro pagata sulla caparra sar\u00e0 detratta da quella dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 200 euro dell’imposta fissa, che non si pu\u00f2 mai recuperare), ma ci\u00f2 non \u00e8 possibile per le compravendite soggette a Iva, nelle quali l’imposta pagata sulla caparra \u00e8 sempre un costo aggiuntivo rispetto all’Iva dovuta sulla compravendita, mentre l’Iva sull’acconto non \u00e8 altro che un’anticipazione dell’Iva che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito. Nelle compravendite soggette a imposta di registro, invece, l’imposta proporzionale pagata sull’acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull’imposta da pagare al rogito. (dal sito del Notaio Tonalini www.tonalini.it) <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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